Hipotecas con Criptomonedas en EE.UU.: Oportunidad para Jóvenes frente a Riesgos de Valoración e Incertidumbre Regulatoria
El prestamista estadounidense Newrez anunció que aceptará ciertas tenencias de criptomonedas en las solicitudes de hipoteca a partir de febrero de 2026, siguiendo una orden regulatoria de 2025. Esta iniciativa busca facilitar el acceso a la vivienda a las generaciones más jóvenes, principales poseedores de criptoactivos. Sin embargo, los expertos advierten sobre los riesgos por la volatilidad de estos activos, la posible “quita” en su valoración como colateral y la polarización política que rodea su implementación.
El Anuncio de Newrez y el Marco Regulatorio de la FHFA
Newrez, un importante prestamista hipotecario, informó que comenzará a considerar las tenencias de criptomonedas para la evaluación de solicitudes de hipotecas de compra, refinanciación y para propiedades de inversión. Este movimiento responde a una directiva emitida en junio de 2025 por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA).
La FHFA ordenó a las empresas patrocinadas por el gobierno (GSEs), Fannie Mae y Freddie Mac, que desarrollaran planes para reconocer los criptoactivos en las solicitudes de préstamo, con el objetivo declarado de expandir la accesibilidad a la propiedad de la vivienda. Este paso representa un reconocimiento parcial, aunque significativo, de las criptomonedas por parte de entidades clave del mercado hipotecario estadounidense.
“Las futuras generaciones recordarán este como el momento en que Bitcoin entró en el sueño americano”, comentó Michael Saylor, presidente de MicroStrategy.
El Objetivo: Revitalizar el “Sueño Americano” para las Generaciones Jóvenes
La medida busca abordar un problema creciente de asequibilidad. Mientras la tasa de propiedad de vivienda en Estados Unidos se ha mantenido estable entre el 60% y el 70% durante seis décadas, la edad promedio del propietario ha aumentado considerablemente, pasando de aproximadamente 39 años en 2010 a cerca de 59 años en 2025.
Este desafío se ve agravado por otros factores, como la creciente concentración de viviendas unifamiliares en manos de grandes inversores institucionales. Para 2023, los llamados “mega-inversores” poseían un porcentaje significativo del stock de alquiler de viviendas unifamiliares en ciudades como Atlanta (27%), Memphis (45%) y Birmingham (37%), según datos citados en el anuncio.
El impulso regulatorio se alinea con el perfil demográfico de los poseedores de criptoactivos, ya que la mayoría tiene menos de 44 años. Bill Pulte, director de la FHFA, justificó la inclusión de criptomonedas como un medio para “asegurar la propiedad de vivienda sostenible” y aumentar la asequibilidad.
“La ventaja fiscal de no tener que vender sus criptomonedas para el pago inicial”, había destacado en 2022 Josip Rupena, CEO del prestamista Milo, sobre una ventaja clave de este modelo.
Los Obstáculos: Valoración, Riesgo y Límites en la Aceptación
La implementación práctica de esta directiva enfrenta importantes obstáculos. La orden de la FHFA establece condiciones: solo se considerarán los criptoactivos mantenidos en exchanges regulados en Estados Unidos, y los prestamistas deben aplicar medidas para mitigar los riesgos asociados. Además, la FHFA no puede forzar a los prestamistas individuales a aceptar criptomonedas; la decisión final es discrecional.
Los expertos señalan que, en la práctica, es probable que exista una preferencia por Bitcoin sobre otros tokens, y que los préstamos respaldados por cripto puedan concentrarse inicialmente en mercados “privados” o “jumbo”, que no están destinados a ser vendidos a Fannie Mae o Freddie Mac.
“Los prestamistas probablemente preferirán Bitcoin a otros tokens… y es más probable que veamos estos préstamos en el mercado ‘privado’ o ‘jumbo'”, explicó Charles Whalen, de Whalen Global Advisors.
Un desafío técnico central es la gestión de la volatilidad. Para ello, se espera que los prestamistas apliquen un “haircut” o quita sustancial al valor del colateral en criptomonedas, descontando su valor declarado para protegerse contra caídas bruscas de precios.
La Dimensión Política: Un Debate Partidista
La iniciativa ha adquirido una marcada dimensión política. Bill Pulte alineó explícitamente la orden de la FHFA con la visión del presidente Donald Trump, en un contexto donde la administración ha impulsado políticas favorables a las criptomonedas.
“Ayuda a normalizar y legitimar las criptomonedas”, señaló Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, sobre la medida.
Sin embargo, la oposición demócrata ha sido contundente. Un grupo de senadores, liderados por Elizabeth Warren y Bernie Sanders, envió una carta crítica alegando que Pulte estaba priorizando la política sobre los riesgos financieros y planteando posibles conflictos de interés.
Los intentos de crear un marco legislativo claro también han encontrado obstáculos. Un proyecto de ley presentado en julio de 2025 por la senadora Cynthia Lummis, el “21st Century Mortgage Act”, que buscaba autorizar explícitamente a los bancos a mantener criptomonedas como colateral, quedó estancado en el comité.
“Si el Congreso no actúa, cualquier prestamista que acepte cripto como colateral lo hace bajo su propio riesgo de mercado”, advirtió Charles Whalen.
Esta política se enmarca en otras iniciativas de la administración Trump para abordar la asequibilidad de la vivienda, que incluyen propuestas para permitir el uso de ahorros de jubilación (planteados como “410k”) para pagos iniciales.
Conclusión: Un Futuro Condicionado por la Práctica del Mercado
El anuncio de Newrez marca un hito en la integración de las criptomonedas en el sistema financiero tradicional estadounidense, con el potencial de abrir la puerta a la propiedad de la vivienda para un segmento demográfico más joven. No obstante, el camino hacia una adopción masiva está plagado de desafíos técnicos, como la compleja valoración de un colateral volátil, y de una significativa incertidumbre política y regulatoria.
El impacto real de las hipotecas con criptomonedas en la asequibilidad de la vivienda no dependerá únicamente del marco político establecido en 2025, sino de la evaluación práctica que cada prestamista realice sobre la viabilidad comercial y la gestión de riesgos de estos nuevos productos. El sueño de usar Bitcoin para comprar una casa avanza, pero su materialización a gran escala sigue sujeta a la volatilidad de los mercados y a la evolución del debate político en Washington.
