Arturo TrenardHipotecas con criptomonedas en EE.UU.: riesgos de valoración, incertidumbre regulatoria y el camino hacia el «sueño americano»
Prestamista Newrez aceptará criptoactivos en solicitudes hipotecarias desde febrero de 2026, mientras persisten dudas sobre volatilidad, valoración y respaldo político.
NUEVA YORK – El prestamista hipotecario Newrez, con sede en Pensilvania, anunció el 16 de enero de 2026 que a partir de febrero aceptará ciertos criptoactivos como parte de las solicitudes de hipoteca para viviendas, refinanciamiento y propiedades de inversión. La decisión se enmarca en la directriz emitida en junio de 2025 por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que ordenó a las empresas patrocinadas por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac desarrollar planes para reconocer criptomonedas en los procesos de préstamo.
Sin embargo, persisten desafíos significativos para los posibles compradores: los inversores probablemente enfrentarán descuentos en la valoración de sus activos digitales debido a la volatilidad del mercado, la aceptación se limita principalmente a Bitcoin y el respaldo regulatorio sigue siendo incierto en medio de un fuerte debate político en Washington.
El anuncio de Newrez y el contexto regulatorio
Newrez se convierte en uno de los primeros prestamistas tradicionales en incorporar criptoactivos en sus solicitudes hipotecarias, aunque la compañía no especificó qué criptomonedas serán aceptadas. La medida responde a la directriz de junio de 2025 emitida por la FHFA, que instruyó a Fannie Mae y Freddie Mac a desarrollar mecanismos para reconocer tenencias de criptomonedas como parte de la evaluación crediticia de los solicitantes.
«Hasta ahora, estas solicitudes de préstamo se han limitado principalmente a mercados ‘private label’ o ‘jumbo’, donde los préstamos no se venden a Fannie Mae o Freddie Mac», explicó Charles Whalen, analista de Whalen Global Advisors.
Michael Saylor, presidente ejecutivo de Strategy (anteriormente MicroStrategy), celebró el anuncio en sus redes sociales: «Las generaciones futuras recordarán este momento como el instante en que Bitcoin entró al sueño americano».
No obstante, las limitaciones actuales son significativas: solo se considerarán activos mantenidos en exchanges regulados dentro de Estados Unidos, y Fannie Mae y Freddie Mac aún deben implementar medidas de mitigación de riesgos antes de que el programa pueda expandirse.
Objetivo: el «sueño americano» y la propiedad de vivienda para jóvenes
Datos demográficos alarmantes
La decisión de incorporar criptoactivos responde a una crisis silenciosa en el mercado inmobiliario estadounidense: la edad promedio de los propietarios de vivienda pasó de aproximadamente 39 años en 2010 a cerca de 59 años en 2025, según datos del sector. Aunque la tasa general de propiedad de vivienda se ha mantenido estable entre el 60% y el 70% durante seis décadas, el envejecimiento acelerado de los propietarios refleja la dificultad de las generaciones más jóvenes para acceder al mercado.
Concentración de propiedades en manos institucionales
El problema se agrava por la creciente participación de grandes inversores institucionales en el mercado de viviendas unifamiliares. Datos recientes indican que estos mega-inversores poseen el 27% del stock de alquiler de viviendas unifamiliares en Atlanta, el 45% en Memphis y el 37% en Birmingham. Mientras tanto, la mayoría de los propietarios de criptomonedas tienen menos de 44 años, lo que sugiere que las cripto hipotecas podrían abrir una puerta de entrada para Millennials y la Generación Z.
Declaraciones oficiales
«Estamos haciendo todo lo posible para aumentar la asequibilidad de la vivienda», declaró Bill Pulte, director de la FHFA. «Las criptomonedas tienen una oportunidad enorme para ayudar con la asequibilidad».
Josip Rupena, fundador de Milo —plataforma que ya ofrecía préstamos respaldados por criptomonedas en 2022— señaló que «las formas existentes para que los consumidores de criptoactivos accedan al crédito hipotecario les han generado obligaciones fiscales no deseadas al tener que vender sus activos para el pago inicial».
Los riesgos y limitaciones para los inversores
«Tomar un descuento» en valoraciones cripto
Uno de los mayores desafíos que enfrentarán los solicitantes es la probable aplicación de descuentos significativos en la valoración de sus criptoactivos. Los prestamistas, para gestionar la volatilidad inherente del mercado de criptomonedas, asumirán que el precio del activo podría caer, lo que reduce el valor del colateral disponible para la hipoteca.
«Los inversores deben esperar ‘tomar un descuento’ en las valoraciones de criptomonedas», advirtió Charles Whalen.
Aceptación limitada: principalmente Bitcoin
A pesar del entusiasmo inicial, la aceptación de criptoactivos en el mercado hipotecario sigue siendo restrictiva. «Hay algunos prestamistas que están dispuestos a hacer negocios basados en Bitcoin. No tanto con los otros tokens», afirmó Whalen.
Esta limitación significa que la mayoría de los préstamos respaldados por criptomonedas continuarán operando en mercados «private label» o «jumbo», donde los préstamos no son vendidos a Fannie Mae o Freddie Mac, lo que restringe el alcance de la iniciativa.
FHFA no puede obligar a prestamistas individuales
Es importante destacar que la directriz de la FHFA se aplica directamente a Fannie Mae y Freddie Mac, pero cada prestamista individual decide si acepta o no criptoactivos en sus solicitudes. Además, no todos los altcoins —criptomonedas alternativas a Bitcoin— serán aceptados, lo que limita aún más las opciones para los inversores.
El factor político detrás de las hipotecas cripto
Apoyo republicano y la agenda de Trump
La iniciativa tiene un fuerte respaldo político, especialmente dentro de la administración del presidente Donald Trump. «Esto está en línea con la visión del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en la capital mundial de las criptomonedas», afirmó Pulte.
Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, señaló que la medida «ayuda a normalizar las criptomonedas, ayuda a legitimarlas y favorece la agenda del presidente». Sin embargo, Whalen considera que la decisión es «más política que sustancial».
Oposición demócrata
El respaldo no es unánime. Cinco senadores, incluyendo a Elizabeth Warren (Massachusetts) y Bernie Sanders (Vermont), firmaron una carta de oposición dirigida a Pulte, argumentando que el director de la FHFA está priorizando la política sobre los riesgos al sistema financiero.
La carta señala además un posible conflicto de interés: «Usted ha llenado las juntas directivas con miembros que representan al personal de la FHFA y a sus aliados en la industria», escribieron los senadores, en referencia a que Pulte preside las juntas de Fannie Mae y Freddie Mac.
La Ley de Hipotecas del Siglo XXI
La senadora Cynthia Lummis (republicana por Wyoming) presentó en julio de 2025 la «21st Century Mortgage Act», que busca codificar en ley la orden de la FHFA. Sin embargo, el proyecto de ley se encuentra actualmente estancado en el Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado.
Whalen cuestiona la viabilidad práctica de la iniciativa: «El mercado hipotecario, en última instancia, consiste en que un prestamista te ayude a comprar una casa, y luego vende ese préstamo en el mercado de bonos. Esa transacción de bonos se realiza en dólares».
Otras iniciativas de la administración Trump para la vivienda
La administración Trump ha impulsado varias propuestas complementarias para facilitar el acceso a la vivienda. Kevin Hassett, director del Consejo Económico Nacional, presentó un plan para permitir que los ahorros de jubilación —específicamente los planes 401(k)— puedan ser utilizados para pagos iniciales de vivienda.
Además, el propio Trump propuso en su red Truth Social el 7 de enero de 2026: «Estoy tomando medidas inmediatas para prohibir que los grandes inversores institucionales compren más viviendas unifamiliares». Esta propuesta busca frenar la creciente concentración de propiedades en manos corporativas que ha contribuido al encarecimiento del mercado.
Perspectivas futuras y conclusiones
Existe un fuerte impulso político hacia la integración de criptomonedas en el sistema financiero estadounidense, que abarca desde stablecoins hasta hipotecas respaldadas por activos digitales. Sin embargo, el impacto real de estas medidas dependerá de si los prestamistas consideran que tiene sentido comercial aceptar criptoactivos como parte del proceso hipotecario.
La tensión central que define este momento es clara: por un lado, un impulso político decidido desde la Casa Blanca y la FHFA para posicionar a las criptomonedas como una herramienta para el sueño americano; por el otro, las realidades del mercado, que imponen riesgos de valoración, limitaciones de liquidez y la necesidad de convertir finalmente los activos digitales a dólares para completar las transacciones hipotecarias.
Para los jóvenes compradores que poseen criptomonedas, la medida podría representar una nueva oportunidad de acceso a la vivienda, aunque con limitaciones significativas. El entusiasmo inicial deberá enfrentarse a la incertidumbre regulatoria, la volatilidad del mercado y la interrogante fundamental de si los prestamistas tradicionales están realmente preparados para integrar los activos digitales en uno de los mercados más conservadores y regulados de la economía estadounidense.
